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嘉兴在线新闻网     2017-10-23 04:53:23     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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  小区广告位出售资金到底去哪儿了?”这是不少小区业主的一个质疑。对于这个问题,往往是业主对物业公司进行一番吐槽后又陷入平静,没有谁去追查这部分资金的流向。

  随着这个话题在昆明坊间发酵,陆续有人在公开的网站贴吧、论坛,甚至是主管部门网站的意见信箱里,公开质疑小区物管公司私自侵吞了这部分钱款。

  对此,记者进行了长达一周的调查发现,大量小区的广告位由物管公司作价,以整年买断或按月出租的形式卖给广告公司,广告公司再重新作价,将小区公共资源进行分割、切块,以某一块位置多少钱的形式卖给企业用于投放广告。

  整个交易过程,是物业跟广告公司及广告主三方主导,而资源提供方——小区业主,则被蒙在鼓里。

  暗访调查

  电梯纯平面广告每月广告费200-500元

  通过58同城,记者找到了位于碧鸡名城的一家专门出售小区广告位的广告公司。

  公司一名程姓女经理介绍,公司在全市8成小区内有广告位,资源丰富。公司主要代理小区电梯广告业务,即:电梯安全使用须知告示牌下半部分及轿厢三面墙纯平面广告,位置不同、价格不同。比如:电梯安全使用须知下半部分广告80-120元/月;纯平面广告则需要200-500元/月。

  据她表述,当下昆明高档小区电梯轿厢是整形医院首选投放的媒介之一。

  “我们跟整形医院、美容医院都有合作,高档小区广告有一定的强制性,即推广到家,且受众目标也很明确,针对高学历、高消费、高收入三高人群。这样的广告强制性很高,效果很好。”

  除此之外,小区门口灯箱广告也是投放热门之一。灯箱由物业公司或者广告公司委托物业公司制作,有2平方米左右,与公交车站牌差不多大小。

  程经理说,灯箱广告略贵,且看小区质量定价,一般500元/月起,高档小区价格翻倍,若是超20栋大型小区,“价格翻四倍都不止”。

  除小区公共区域户外灯箱、电梯轿厢可供投放广告外,小区快递柜体也可用于粘贴广告,价格500元/月,也有2平方米。当问及“类似粘贴在快递柜上的广告会不会被人揭下来”时,程经理说,这些都是交过钱的,也是跟物管买断的。

  多数楼盘交房前广告公司就已买断广告位

  那么,进小区投放广告时,是不是还要再给物管公司一部分钱?程经理表示,企业投放广告肯定不用再给物管钱,因为这些广告位已被广告公司买断了。“就拿快递柜买断费用来说,整个昆明市,我们公司花了300多万元跟各个小区的物管公司买断。”算下来,一个要价500元/月的小区户外灯箱广告位,广告公司至少需要拿出200元交给物管公司。

  “是否可以直接找物管谈广告投放?”程经理表示,原则上是可以直接找物管谈,不过她说,昆明多数小区物管公司都是跟广告公司直接合作,且多数新建、高档小区的广告位一早就被广告公司买断了,甚至有的在交房之前,就已经有广告公司接洽,物管随便定一个价格,就被悉数买走。

  “所以,客户直接找物管谈,最终也都会回到广告公司这里,毕竟我们跟物管有签订买断协议。”程经理说。

  买断行为未经业主同意订立合同前物管提示风险

  在记者调查期间,程经理提醒,在部分小区做广告也存在风险,这种风险表现为:业主或者业委会代表会强行破坏广告。

  对于小区业主类似的破坏行为,广告公司表示“一点辙都没有”。她说,即便是广告公司掏钱跟小区物管买断该小区所有公共区域广告位,但一旦有业委会或者业主提出异议,要强行撕掉、破坏,广告公司也不可能进行投诉或者索赔。在订立买断合同之前,物管公司会进行风险提示,“毕竟类似的广告位买断行为,未经小区所有业主同意,只是物管公司的单方行为”。

  一旦发生业主破坏广告的行为,物业会告知广告公司“类似的医疗广告或者整形美容广告可能不适宜出现在该栋电梯里,需要撤换”,广告公司隔日会派人过去将广告撤换,一般会撤换成餐饮、食品广告,这样一来,投诉的业主就少了。

  “没有业委会的小区,一般都不会出现广告被破坏的现象,毕竟没人会来管这个事儿。”程经理表示,昆明有业委会的小区并不多,所以风险可控。

  记者通过公开资料查询到,截至2016年1月,昆明市尚有80%的住宅小区未成立业主委员会。究其原因,一方面是因为小区业主对业主委员会缺乏认识,尚未接受这一新事物,或感觉成立一个业主委员会很麻烦,没有自觉性和主动性。另一方面是因为业主委员会的成立,势必对物业服务公司增加管制和约束,物业服务企业会阻挠业主委员会的成立。

  记者算账

  10个单元楼的高层小区电梯广告可卖到14万/年

  那么,一个小区电梯广告位到底可以卖多少钱?

  记者以某小区电梯轿厢框架内广告位为例,以物管对外买断的保守价格200元/月/块来估算,一部电梯内若装3个广告牌,一年收入约为7200元。而一个高层小区,每一栋单元楼至少配备两部电梯,拥有10个单元的住宅区一年仅此项收入就为:7200210=144000元。这只是电梯广告位单项费用,并不含小区公共区域灯箱、快递柜等其他公共区域的广告位费用。

  西山区某小区业委会代表周女士表示,2016年,其所在业主委员会收到了物业公司出具的收支明细单,其中广告收入除去物业公司的分成后,共计9.2万元,这部分钱,并未以现金的方式提供给业委会,也是“以冲抵物业费的形式,由业委会分配到各家各户”。周女士说,有业委会的小区广告费也仅能冲抵物业费,没有业委会的小区,这笔费用可能无从查起。

  周女士说,由于住户量、发展水平等因素各地不同,广告费用也千差万别,但超过两栋楼的小区仅电梯广告费一年收入普遍数十万元,一线大城市甚至过百万。

  资金流向

  业主基本不知收益去向物业自称冲抵设施维护

  对于这部分收入流向,业主跟物业公司持何种态度呢?

  在记者采访5个小区的业主中,90%的人表示不清楚小区广告收益及去处。记者走访的小区内,有小区门口进门处就有整形医院广告灯箱,电梯门上贴着一超市的巨幅广告,电梯里挂有3幅广告,内容涉及餐饮、保险、理财、售楼等等。如果逐一把账算清楚,恐怕也不是一笔小数目。

  兰亭上锦二期业主吴先生说,他住小区已有2年,物管费很高,可从未见过物业公司公示钱款使用明细,更不用说小区广告收入的收支去向。林语堂小区业主赵女士同样也不清楚小区广告收益的事情,也没有人告知她去看公示明细。

  业主不清楚,那么,物业公司清楚怎么回答钱的去向问题?

  记者在对城区部分小区的物业公司采访时发现,对于这笔钱,不少物业公司都很难说清具体用途,但都表示所有收入都用在小区的日常管理开支当中;部分物业公司表示,小区广告收益是业委会授权让他们代为管理和使用,同时也并非都属于业主共有。

  某知名物业公司行政人员说,其实小区广告收益很少,不占物业公司收入多大的比重,也没有坊间传言的那么高。据他透露,即便有的小区没有成立业委会,该物业公司也会将广告位收入进行公示,这部分费用一般是冲抵了小区公共设施维护、维修以及花草树木购置等费用。

  不过,他表示:“一般不会公示得特别细,仅公示花了多少钱,公布一个大数字,并不会把收入、支出逐项列出,没有物业公司会做得那么细。”

  存在问题

  执法主体不明确物业公司缺乏制度监督

  通过调查记者发现,业主要争取的公共收益远不止小区广告位收益,还包括还有小区公共区域的停车位收益,小区公共区域内租赁的摊位收益,利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入,部分通信运营管理费;因损坏小区的公共设施进行的赔偿;物业管理用房的收益等。

  根据国务院2007年10月颁布的《物业管理条例》第55条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  之所以业主的权益得不到维护,一方面是大多数小区没有成立业主委员会,召开业主大会很困难;另一方面是执法主体不明确。有业主认为,“以业主的名义跟物业打官司维权?广告收益总量看起来大,但分摊到个人也就那么一丁点了,维权成本太高,不划算。”

  业内人士赵先生分析,当前昆明的小区广告费收入、支出不明晰主要存在四方面原因。首先,物业公司内部缺乏相关制度监督,广告收入隐瞒不告知业主在物业管理行业内渐渐成为一种“潜规则”。其次,业主委员会成立不及时,履行职能不够充分。再者,目前物业管理行业缺乏专门的行政管理部门,导致监督管理无规可循。此外,部分小区业主法律意识淡薄,认为只要不损害自身利益就持无所谓的态度,客观上助长了物业公司对小区广告收益隐瞒不报的行为。


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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